Kopen en verkopen van een woning in Spanje
Hierna staan er een aantal aandachtspunten die u best even kan lezen indien u een woning wil kopen of indien u uw woning wil verkopen. In Spanje heeft men andere gewoontes dan in België of Nederland. Ik heb een poging gedaan om zo volledig mogelijk te zijn en zo staat er hiernaast zelfs een artikel over krakers die met de verslechterende toestand een echte plaag kunnen worden.
Waarom kopen?
Zelfs voor u brochures gaat lezen of op het internet gaat zoeken, stel u de vraag waarom u wenst te kopen. Dit lijkt raar maar er kunnen verschillende redenen zijn. Sommige mensen kopen een woning als investering, anderen kopen een woning om hier in Spanje permanent te komen wonen en nog anderen willen enkel een vakantiewoning.
Wordt de woning betaald uit eigen vermogen of is er een hypotheek nodig. De hypotheekmogelijkheden liggen in Spanje anders dan in België of Nederland.
Kies een locatie
Als u een woning zoekt als investering, dan is het belangrijk een locatie te vinden die u een maximum aan winst oplevert. In het algemeen leveren woningen aan de kust een hogere huur op en een hogere waarde bij de verkoop.
Zoekt u een woning voor uw pensionering, zoek dan meer landinwaarts. De prijzen liggen er merkelijk lager maar vergeet ook de aanwezigheid van winkels en dokters niet.
Komt u permanent naar Spanje wonen en heeft u een job nodig, zoek dan vooral in de dichter bevolkte gebieden teneinde de kans op een job te verhogen.
Budget
Denk eraan dat er verborgen en bijkomende kosten kunnen voorkomen. In het algemeen moet u rekenen op 10 % voor oudere woningen, nieuwbouw kan iets meer zijn.
Deze 10 % komt bovenop de aankoopprijs en dienen voor de taksen en erelonen van advocaat en notaris. Zij zijn zonder de bijkomende kosten voor een eventuele hypotheek.
Eigen onderzoek
Eens u een duidelijk idee hebt wat en waar u wilt kopen spendeer dan tijd om u verder te informeren. Lees boeken over de streek, zoek op het internet en ga naar vakantiebeurzen in uw streek.
Bedenk ook dat een betaalbare watervoorziening een belangrijke rol in de toekomst kan gaan spelen.
In Spanje zijn er twee registers voor onroerend goed, het “Registro de Propiedad en het “Catastro”. Denk er aan dat het Catastro niet hetzelfde is als het Belgische of het Nederlandse kadaster.
In het Registro de Propiedad wordt alles rondom de woning vastgelegd zoals de eigenaar en of er nog openstaande rekeningen zijn aan de belastingen, huisvuil enz. Men ziet hier ook of er nog een hypotheek op de woning rust.
Het Catastro is een onderdeel van de belastingdienst en hier wordt de onroerend goed belasting vastgelegd, geherwaardeerd en geïndexeerd.
Ga zelf kijken
Koop nooit een eigendom zonder zelf te gaan kijken, minstens tweemaal. Eenmaal daar, kijk rond in de omgeving, spreek met inwoners, stel daar vragen. Kijk hoe de omgeving kan veranderen tijdens de dag of de nacht, is er een verkeersprobleem, is het lawaaierig, is er een dokter of hospitaal in de buurt?
Ga naar het gemeentehuis (ayuntamiento) en vraag inzage in de bestemmingsplannen. In deze plannen ligt vastgelegd wat de mogelijkheden van het onroerend goed zijn. Maar er staat ook in wat men in petto heeft voor de omgeving. Er kan best een discotheek komen.
Is het een woning in een urbanisatie ga dan eens praten met de voorzitter van de vereniging van eigenaars. Informeer naar de vaste jaarlijkse kosten welke aan de vereniging moeten betaald worden.
Deze kosten kunnen voor de hovenier zijn maar ook voor de verlichting enz.
Die kosten kunnen schommelen tussen de € 50 en enkele honderden euro per maand. Vraag aan hem ook of de verkoper in regel is met deze bijdragen. U moet hier een attest van krijgen dat alles betaald is.
Kijk ook of er huurders in de woning aanwezig zijn. Laat in het koopcontract opnemen dat er geen huurders aanwezig zijn.
Als de woning in de nabijheid is van het strand, kijk dan of alles conform is met de Spaanse wetgeving over de kusten.
Indien u een woning wenst te kopen die geen eigendomsakte bezit, bedenk dat dit ten eerste in Spanje wel meer voorkomt en ten tweede dat u bij aankoop voor een lang proces staat om de eigendomsakte te bekomen.
Kijk ook of de woning een Energie Prestatie Certificaat (EPC) heeft. Meer uitleg kan je vinden op EPC.
Advocaat
De Spaanse wet is zeer gecompliceerd, dus een goede advocaat is zeer belangrijk. Advocaten vragen ongeveer 1 % van de waarde van de woning maar het is een goede investering. Alleen de persoon die de eigenaar is en de PAPIEREN heeft kan verkopen. Het is al meerdere malen voorgekomen dat huurders een woning illegaal verkocht hebben.
Teken nooit iets zonder uw advocaat te raadplegen. Hij doet zelf ook onderzoek naar de eigenaar en of er schulden zijn op de woning (zoals een hypotheek maar ook de schulden voor water, elektriciteit, enz..).
Na de koop kan hij ook zorgen voor aansluitingen van water en elektriciteit.
Onderhandelingen
Eenmaal u gekozen heeft voor een woning, en akkoord gaat met de prijs en de condities dan dient u alles op papier te zetten. In afwachting van de hypotheek dient u een periode af te spreken voor de betaling en hoe en wanneer de betalingen dienen te gebeuren.
Op dit moment dient u zeker een advocaat te raadplegen teneinde de grootst mogelijke zekerheid te hebben dat u zich niet aan iets of iemand bind.
Vlug reageren
Aangezien sommige woningen vlug van de markt zijn moet u soms snel zijn (zonder de veiligheid te vergeten).
Als de advocaat het licht op groen heeft gezet kan u een voorschot geven (meestal een € 3.000 tot € 6.000 afhankelijk van het project of aankoopprijs).
Dit voorschot dient betaald te worden in cash of met een credit card, een cheque is geen goed idee, het duurt soms enkele dagen voor deze op de rekening staat van de verkoper.
Indien u uiteindelijk besluit de woning niet te kopen is dit geld wel verloren. Als de verkoper besluit toch niet te verkopen krijgt u in principe dit geld terug.
Contracten
Eenmaal uw bod is aangenomen, dan moeten de contracten uitgewisseld worden(Contrato privado de compraventa). Daar staat in vermeld wat de afgesproken prijs is en een zo correct mogelijke beschrijving van de woning. Tevens is de identiteit van de koper en verkoper opgenomen in het contract en als laatste of er schulden zijn op de woning.
Dit gebeurt gewoonlijk binnen de maand nadat uw bod geaccepteerd is.
Hier zal uw advocaat geld verdienen voor u. Hij kan nu nakijken of er zeker geen schulden zijn op deze woning. Dit document noemt de “Nota Simple”. Op dit moment betaald u nu ongeveer 10 % van de aankoopprijs.
U ontvangt ook een papier dat alle vorige belastingen betaald zijn.
Afhandeling en registratie
De laatste afhandeling gebeurt wanneer de eigendomsakte wordt getekend voor de notaris en u moet de rest van het overeen gekomen bedrag betalen.
Dit gebeurt meestal voor bestaande woningen binnen de 2 à 3 maanden.
Alles is achter de rug na de registratie bij het registratiekantoor (Registro de la Propiedad). Deze registratie is ook belangrijk voor de belastingen. Elk jaar moet u een taks (IBI) betalen.
Indien u niet aanwezig kan zijn bij de ondertekening van het contract mag u een volmacht geven aan iemand anders.
Na ondertekening ontvangt u de sleutels.
Kosten bij aankoop
Hierna volgt een opsomming van de kosten die men kan hebben bij het kopen van een woning.
- de overdrachtsbelasting of in het spaans “Impuesto de Transmisiones Patrimoniales”. Deze belasting wordt geheven op bestaande woningen en schommelt tussen de 8 en de 10 procent (afhankelijk van de regio). Bij nieuwbouw wordt er een BTW geheven van 10 %.
- de bouwbelasting of “Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras”. Dit is een gemeentelijke belasting die geheven wordt op alle bouwwerkzaamheden waarvoor een bouwvergunning vereist is. Deze belasting is 2 %. In grote gemeenten kan zij hoger liggen. Het bedrag dient betaald te zijn op het moment dat men met de werkzaamheden start.
- Als de bouw af is, is er nog een belasting te betalen “declaración de obra nueva”. Deze belasting is 0,5 % van de waarde opgenomen in de “escritura”.
Maar er zijn nog andere kosten welke moeten betaald worden. Hierna kan u ze vinden.
- De inschrijvingskosten in het “Registro de la Propiedad” of in het Nederlands het Kadaster. De kost is tussen de 0,3 % en de 0,7 % van de aankoopsom.
- De notariskosten, zij bedragen ongeveer 0,6 % tot 1 % afhankelijk van de waarde van de woning.
- Advocaatkosten, ze zijn meestal 1,5 % van de waarde van de woning.
- Hypotheekkosten. Reken op 1 % tot 1,5 % voor de openingskosten van de hypotheek en ongeveer 2,5 % voor de juridische documenten bij de notaris. Deze kosten zijn berekend op het hypotheekbedrag.
Dus in het kort, als koper moet u de kosten voor de notaris, de registratie en de overdrachtsbelasting (bestaande woning) of de BTW (nieuwbouw) betalen. Deze kosten bedragen, afhankelijk van de regio, tussen de 8 % en de 10 % voor een bestaande woning en 10 % voor een nieuwbouw. Daar komt nog 2 % bij voor notaris en registratiekosten. Komt er een hypotheek bij dan moet u rekening houden met nog een 2 % extra.
Belastingen en kosten durven nogal eens schommelen en omdat ik zoals op de contactpagina staat een amateur ben kan u deze wijzigingen het beste volgen op de site van een professional. Ik ben er trouwens door de vertegenwoordiger van Nicla Property Consultancy S.L. op gewezen dat de gegevens niet correct waren. Daarom dank. Ze geven ook een gratis ebook uit dat je op hun site kan downloaden. Kijk daarvoor op Nicla.
Kosten bij verkoop
De makelaarskosten bij een verkoop worden betaald door de verkoper. Dit is zowel bij oudere woningen als bij nieuwbouw.
Verder zijn er belastingen te betalen:
- Vermogenswinstbelasting of in het Spaans “Impuesto sobre incremento de patrimonio de la venta de un bien inmeuble”. Deze belasting wordt berekend op het verschil in waarde bij de aankoop van de woning en de waarde opgenomen in de akte bij de verkoop van de woning. De belastingtarieven zij afhankelijk van uw residentschap. Voor residenten gelden de tarieven van 21 % over het deel tussen de € 0 en de € 6.000. Het is 25 % op het deel tussen € 6.001 en de € 24.000 en het is 27 % op het deel boven de € 24.000. Voor niet residenten is er een vast tarief van 21 %. Als niet resident zal de notaris al direct 3 % van de verkoopsom inhouden. Men kan een vrijstelling van de belasting bekomen als u de opbrengst terug investeert in een andere Spaanse woning en dat u ouder dan 65 jaar bent. U moet wel 3 jaar ononderbroken resident geweest zijn.
- De Plusvalia, dit is een gemeentelijke belasting en gaat over de waardevermeerdering van de grond. De grootte van deze belasting is afhankelijk van de ligging van de gemeente. Deze belasting wordt betaald door de verkoper maar beide partijen beslissen meestal dat de koper deze taks betaald.
In Spanje is het ook een nationale sport om woningen te beschrijven voor een lagere prijs dan men werkelijk betaald heeft. Indien de Spaanse belastingdienst het vermoeden heeft dat er een hogere prijs betaald is, dan zal de nieuwe eigenaar zware boetes moeten betalen.
OPGELET
Hierna heb ik een persbericht geplaatst van een Spaans advocatenkantoor in verband met discriminatie door de Spaanse belastingdienst en niet-residenten.
EC Commissie versus het Koninkrijk Spanje
Spaanse niet-resident belastingdiscriminatie
De claim is gebaseerd op de wettelijke toepassing van de Europese wetgeving in het Spaanse rechtssysteem. De specifieke wetgeving is C-562/07 die van kracht werd op 19/12/2007 door de Europese commissie.
Het internationale boekhoudbedrijf Konsilia heeft op instructie van sommige van zijn niet-resident cliënten een rechtszaak ingespannen om ten onrechte betaalde belastingen terug te vorderen. De claim heeft betrekking op de Spaanse verkopen van onroerend goed volgend op de publicatie van de Niet Resident inkomsten belasting van 09/12/1998.
De Europese Commissie spreekt zich uit tegen het Spaanse discriminerend gedrag tegenover niet-residenten met de belasting op de winst bij verkoop van land welke belasting inging op 09/12/1998 tot 31/12/2006.
Niet-residenten werden belast met een belasting van 35 %, terwijl residenten belast werden volgens de normaal geldende belastingschalen of een belasting van 15 % indien de woning in hun bezit was voor meer dan een jaar.
Het discriminerend gedrag van de overheid bleef van kracht tot 31/12/2006 en dan kwam er een nieuwe wet welke de belasting vastlegde op 18 %. Er waren echter geen bepalingen opgenomen in de nieuwe wetgeving om de discriminatie te compenseren.
De Europese Commissie heeft in december 2007 bepaald dat de hogere belastingdruk voor niet-residenten discriminerend is en in strijd met de Europese regelgeving in verband met de vrijheid van arbeid en kapitaal zoals is vastgelegd in de regels 39 en 56 EC en in de regels 28 en 40 van de Europese wetgeving.
De zaak moet nu in regel gebracht worden door de Spaanse staat. Dit wil zeggen dat zij de te veel geïnde belastingen zal moeten terug betalen.
Ben je in deze omstandigheden ook gepakt door de Spaanse staat, neem contact op met een advocaat in Spanje gespecialiseerd in belastingwetgeving of neem contact op met Mondi, zij bundelen de Nederlandse gedupeerden.
Jaarlijkse kosten
In dit artikel gaat het enkel over de kosten en belastingen verbonden aan een woning.
- Onroerend goedbelasting of “Impuesto sobre Bienes Inmeubles”. Huiseigenaren betalen tussen de 0,3 en 0,9 % belasting op de kadastrale waarde. Dit is een gemeentelijke belasting.
- Het ‘huurwaardeforfait” is van kracht voor buitenlandse huiseigenaren zonder een verblijfsvergunning. Deze belasting is 25 % over de 2 % van de kadastrale waarde. Is de woning verhuurd dan is de belasting 25 % van de netto huuropbrengst.
- Kost verbonden aan een urbanisatie. Aan het wonen in een urbanisatie is een kost verbonden voor de tuinman, water, enz… . Een gemiddelde kost is een € 100.
- Water en elektriciteit. In een gemiddelde woning is het maandelijks verbruik een € 75. In urbanisaties kan er wel een verbruik van water zijn, ook in de maanden dat er niemand aanwezig is. Men gebruikt het drinkwater dan voor het bevloeien van de tuin.
- Huisvuil of basura. Dit bedrag is per gemeente verschillend.
- Brandverzekering. Dit is afhankelijk van de woning.